Pages

Catégories

Archives

Publié par Sergey Syskov

Планируете купить дом или квартиру в Бельгии? Узнайте, почему Compromis de vente (предварительный договор) — это уже покупка, зачем нужен свой нотариус, какие налоги ждут вас в 2025 году (от 2% во Фландрии до 12,5% в Брюсселе) и почему при сделке может понадобиться присяжный переводчик.

 

 

Покупка недвижимости в Бельгии: Пошаговое руководство и роль нотариуса (2025)

Покупка недвижимости в Бельгии — это не только инвестиция, но и важный шаг к стабильности в своей жизни. Однако для выходцев из стран СНГ бельгийская система может показаться очень даже непривычной.

Здесь нельзя просто «переписать квартиру» в МФЦ или расторгнуть предварительный договор, просто передумав. Бельгийское право сурово: подписал — значит купил.

Зачастую покупатели не совсем до конца понимают, что именно они подписывают, и какие обязательства на себя берут. В этой статье я, опираясь на официальные данные, проведу вас по всем этапам сделки: от первого просмотра до получения ключей.

Главное отличие: Роль Нотариуса

В странах постсоветского пространства риелтор — часто главная фигура, а нотариус лишь заверяет подписи. В Бельгии всё иначе.

Нотариус в Бельгии — это государственный чиновник и ваш главный гарант безопасности.

  • Он проверяет юридическую чистоту сделки: нет ли на доме долгов, не загрязнена ли почва, нет ли градостроительных нарушений.
  • Он обеспечивает уплату обязательных пошлин государству (вы платите налоги через него).
  • Он составляет акт, который гарантирует ваше право собственности.

Важный совет: В Бельгии покупатель и продавец могут иметь каждый своего нотариуса. Это не стоит дороже (они просто делят гонорар пополам). Настоятельно рекомендуется вам найти своего нотариуса, который будет отстаивать именно ваши интересы, а не интересы продавца.

Этап 1. Предложение (Offre d'achat) — Будьте осторожны!

Вы нашли дом мечты. Агент подсовывает вам бумажку: «Просто подпишите, что вы предлагаете такую-то цену». Стоп!

В Бельгии письменное предложение цены (Offre d'achat) является юридически обязывающим. Если продавец примет ваше предложение (даже по SMS или email, если есть электронная подпись), сделка считается заключенной. Вы уже не сможете отказаться без выплаты огромной компенсации (обычно 10% от цены).

           Рекомендация: Никогда не подписывайте предложение без условия «под условием получения кредита» (condition suspensive d’octroi du crédit). Иначе, если банк откажет в ипотеке, вы все равно будете обязаны соблюдать сделку.

Этап 2. Компромисс (Compromis de vente) — Точка невозврата

Это самый важный документ во всей сделке. Многие русскоязычные клиенты ошибочно называют его просто «предварительным договором», считая, что это обычный черновик. На русский язык это действительно переводится как предварительный договор, но имеет он совсем другой контекст.

В Бельгии действует правило: «Compromis vaut vente» (Компромисс равен покупке).

  • Compromis de vente (Предварительный договор купли-продажи) — это окончательное соглашение. Как только он подписан, право собственности считается переданным (хотя ключи вы получите позже).
  • В этом документе фиксируется цена, состояние дома и все условия. Изменить их позже у нотариуса будет практически невозможно.

Что нужно знать об этом договоре:

  1. Залог (Garantie): При подписании вы обычно платите залог 10% от цены. Никогда не переводите деньги продавцу! Деньги переводятся только на заблокированный счет нотариуса (compte rubriqué).
  2. Язык: Договор составляется на французском или нидерландском языке. Подписывать то, что вы не понимаете дословно — огромный риск.

На этом этапе, если вы желаете, я могу выполнить письменный перевод этого предварительного договора. Вы должны четко понимать каждое условие: остается ли встроенная кухня, кто платит за ремонт крыши, и есть ли условие о получении ипотеки.

Этап 3. Ипотека и Кредиты для иностранцев

Если вам нужен кредит, банк потребует оформить ипотеку. В Бельгии ипотечный договор — это тоже нотариальный акт.

Дают ли ипотеку без ВНЖ?

Да, бельгийские банки выдают кредиты гражданам других стран, даже если у них пока нет вида на жительство (например, если вы покупаете себе жилье, чтобы потом запросить визу D, или как инвестицию). Подробнее о видах ВНЖ читайте здесь и здесь.

Однако условия для нерезидентов (или резидентов без постоянного дохода в Бельгии) строже:

  • Первоначальный взнос: С иностранцев без ВНЖ банк может потребовать внести 30–40% (иногда до 50%) от стоимости жилья из собственных средств, в отличие от 10% для местных жителей.
  • Проверка доходов: Потребуется тщательное подтверждение доходов из вашей страны (с переводом и апостилем).
  • Страховка: В любом случае, банк обязательно потребует оформить страховку от пожара (Assurance incendie) и часто — страховку жизни (Assurance solde restant dû), чтобы кредит был погашен в случае смерти заемщика.

Этап 4. Нотариальный акт и Расходы (Сколько готовить денег?)

Обычно через 3–4 месяца после компромисса (предварительный договор) нотариус завершает все проверки и приглашает вас на подписание финального Акта (Acte Authentique). Именно в этот момент вы платите остаток суммы и налоги. Нотариус регистрирует вас как нового собственника, и вы получаете ключи.

Помимо цены дома, вам нужно заложить бюджет на дополнительные расходы. В Бельгии они существенны.

1. Регистрационный налог (Droits d'enregistrement) — Данные на 2025 год

Это налог на переход права собственности. Самая большая статья расходов. Ставки зависят от региона и от того, является ли эта покупка для приобретения собственного жилья или для инвестиций.

  • Фландрия:
    • 2% — Если это ваше единственное собственное жилье (с 2025 года ставка снижена с 3% до 2%).
    • 12% — Для инвестиционной недвижимости или второго жилья.
  • Валлония:
    • 3% — Новая льготная ставка с 1 января 2025 года для единственного собственного жилья (ранее было 12,5%).
    • 12,5% — Стандартная ставка для инвесторов и второго жилья.
  • Брюссель:
    • 12,5% — Стандартная ставка.
    • Льгота (Abattement): Если это ваше единственное жилье, вы не платите налог с первых 200 000 евро (сумма увеличена, ранее было 175 000). Экономия может составить до 25 000 евро.

2. Расходы на нотариуса (Frais de notaire)

Эти суммы добавляются к регистрационному налогу.

  • Гонорар нотариуса (Honoraires): Фиксирован законом и зависит от цены покупки (шкала регрессивная, примерно 1% - 1,5% от стоимости).
  • Административные расходы (Frais administratifs): Покрывают запросы в кадастр, почтовые расходы, справки. Обычно составляют от 800 до 1 200 евро.
  • НДС (TVA): 21% начисляется на гонорар нотариуса и административные расходы (но не на регистрационный налог).

Перевод у нотариуса

Согласно закону, если покупатель не владеет языком процедуры (французским или нидерландским), присутствие присяжного переводчика на подписании акта является обязательным. Нотариус не имеет права дать вам подписать документ, если не уверен, что вы понимаете каждое слово.

Это не просто формальность — это ваша гарантия того, что вы покупаете именно то, о чем договаривались.

Заключение

Покупка недвижимости в Бельгии — процедура безопасная и прозрачная, но только если вы следуете правилам.

  1. Найдите своего нотариуса.
  2. Не подписывайте Compromis (предварительный договор) без условия о кредите.
  3. Если плохо владеете языком, обязательно переведите документы перед подписанием.

Если вы планируете сделку и вам нужен переводчик, свяжитесь со мной заранее. Я помогу вам с переводом предварительного договора и, если желаете, буду сопровождать вас на финальном подписании у нотариуса.

Познакомиться с другими полезными статьями вы можете здесь

Для заказа перевода или сопровождения у нотариуса:

звоните: +32 498 428 557

или пишите в Telegram: @SergeySyskov

Можно отправить мне сообщение через форму на сайте

Если эта статья была вам полезна, я буду благодарен за ваши отзывы и комментарии. Напишите мне, какие еще темы о жизни в Бельгии вам интересны. Это можно сделать внизу страницы нажав мышкой на:                                                      «Ajouter un commentaire».

#РУССКИЙ